Adjudicação Compulsória Extrajudicial: entenda quando e como solicitar
- Juliana Bianchi
- há 4 horas
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Neste texto, você vai entender:
Se você comprou um imóvel por contrato, pagou o preço e tem como comprovar a quitação, mas não consegue lavrar a escritura definitiva porque o vendedor se recusa, não coopera ou o negócio “parou no tempo”, a adjudicação compulsória extrajudicial pode ser um caminho adequado em situações específicas.
A proposta deste texto é organizar o tema com clareza: quando cabe, o que costuma travar o pedido e como estruturar o procedimento de forma segura.
1. O que é adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é o instrumento utilizado para obter a transferência da propriedade quando existe um negócio jurídico anterior, normalmente uma promessa de compra e venda, e o comprador já cumpriu sua parte, mas a escritura não é outorgada.
Na via extrajudicial, o objetivo é permitir que, preenchidos os requisitos, o Registro de Imóveis promova o registro do imóvel em nome do adquirente, sem a necessidade de ação judicial, por meio de procedimento administrativo com documentação robusta e notificações formais.
1.1 Diferença entre adjudicação e usucapião
A diferença central está na origem do direito:
Adjudicação compulsória: nasce de um contrato anterior (promessa de compra e venda, cessões, promessa de permuta) e exige comprovação do adimplemento do comprador e do não cumprimento do dever de outorgar a escritura.
Usucapião: nasce de posse prolongada e qualificada, independentemente de contrato, desde que presentes os requisitos legais de posse e tempo.
2. Quando é possível solicitar a adjudicação compulsória extrajudicial
Em geral, a via extrajudicial é analisada quando existem estes elementos:
Existência de contrato apto a fundamentar o pedido (promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões e promessas de cessão, sem direito de arrependimento exercitável).
Prova de quitação ou de cumprimento substancial do que foi pactuado, conforme o caso.
Demonstração do inadimplemento do vendedor quanto à obrigação de outorgar a escritura (por recusa, inércia ou não comparecimento, após tentativas formais).
Inexistência de litígio relevante sobre o próprio contrato que inviabilize o processamento administrativo.
Quando a via extrajudicial pode não ser adequada Alguns cenários costumam empurrar o caso para a via judicial, por exemplo:
· controvérsia contratual importante (disputa sobre preço, quitação, cláusulas essenciais)
· documentação insuficiente para demonstrar contrato e pagamento
· dificuldades práticas de notificação que impeçam o avanço do procedimento no cartório, a depender do caso e do entendimento local
3. Requisitos legais e fundamentos
A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista na Lei de Registros Públicos (art. 216-B) e foi regulamentada no âmbito do CNJ, com regras no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, em dispositivos que se iniciam no art. 440-A.
Na prática, dois pilares costumam ser decisivos:
· prova da quitação
· prova de que a escritura não foi outorgada apesar de ser devida
4. Passo a passo para solicitar a adjudicação compulsória extrajudicial
De forma objetiva, o caminho costuma seguir esta lógica:
1. Análise prévia da matrícula e do histórico do imóvel: Aqui se verifica a situação registral e se o imóvel está apto a receber o registro pretendido.
2. Organização do conjunto documental: Contrato, cessões, quitação, provas de pagamento, documentos pessoais e demais peças que sustentem o pedido.
3. Elaboração do requerimento: Petição dirigida ao Registro de Imóveis, indicando fundamentos, contexto do contrato e o que se pretende registrar.
4. Ata notarial (quando exigida ou recomendável): Em muitos casos, a ata notarial é utilizada para documentar fatos, organizar provas e dar segurança ao procedimento.
5. Notificações: O procedimento envolve notificações formais para viabilizar o andamento e permitir manifestação, conforme as regras aplicáveis.
6. Exigências e qualificação registral: O registrador analisa, aponta exigências se necessário e, atendidos os requisitos, promove o registro.
7. Recolhimento do ITBI quando devido: Em regra, a regularização por adjudicação envolve transmissão, e a comprovação do recolhimento do ITBI pode ser exigida conforme o caso concreto e a prática local.
5. Dúvidas e desafios mais comuns
“Posso fazer adjudicação sem contrato?” Em regra, não. A adjudicação se apoia justamente em um negócio jurídico anterior que comprove a obrigação de transferir.
“Se eu não tiver termo de quitação, ainda assim é possível?” Depende. O ponto central é comprovar o adimplemento. Às vezes, a quitação se prova por outros meios (comprovantes de pagamento, recibos, documentos bancários), mas a robustez da prova é o que sustenta o pedido.
“E se eu não localizar o vendedor?” Isso pode dificultar o avanço extrajudicial, porque as notificações são etapa relevante do procedimento. Em alguns casos, a solução adequada pode ser a via judicial, conforme o conjunto de provas e as possibilidades práticas do caso.
“Se o vendedor faleceu e há herdeiros, ainda cabe?” Pode haver caminhos, mas normalmente é necessário tratar a representação e a legitimidade (espólio, inventariante, sucessores) de forma tecnicamente correta, conforme a documentação disponível e o estágio sucessório.
“Adjudicação é ‘atalho’ para evitar inventário ou usucapião?” Não. É um instrumento próprio, com finalidade própria. O erro mais comum é tentar encaixar adjudicação onde o problema real é outro (por exemplo, caso típico de usucapião, ou de regularização registral diferente).
6. Conclusão e contato
A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento útil quando existe contrato, há prova de pagamento e a escritura não foi outorgada como deveria. Ela pode evitar judicialização em casos adequados, mas exige análise prévia, documentação consistente e estratégia compatível com a realidade registral do imóvel.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, cada caso é analisado de forma individualizada, com atenção ao contrato, à prova de quitação, ao histórico registral e às exigências do cartório competente, sempre buscando a solução mais segura e juridicamente adequada.
Se você comprou um imóvel, pagou e não conseguiu formalizar a escritura, estamos à disposição para orientar os próximos passos com clareza, técnica e responsabilidade.
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