Doação de Imóvel: Entenda o Trâmite para Transferência do Bem
- Juliana Bianchi
- 16 de out.
- 4 min de leitura
Neste texto você encontrará:
A doação de imóvel é uma das formas mais seguras e planejadas de transferir um bem ainda em vida.
Ela permite que o proprietário decida, de maneira livre e consciente, quem receberá determinado bem, formalizando essa vontade com respaldo jurídico e evitando conflitos futuros entre herdeiros.
Neste artigo, você vai entender como funciona o trâmite completo de uma doação de imóvel, quais documentos são exigidos, os cuidados com o contrato e o que diz a lei sobre o tema.
1. Procedimento da Doação
A doação ocorre quando uma pessoa transfere gratuitamente um bem ou vantagem a outra, conforme o art. 538 do Código Civil.
Quem doa deve possuir bens suficientes para manter sua subsistência e respeitar a parte legítima dos herdeiros necessários, conforme o art. 1.846 do Código Civil.
O primeiro passo é verificar como o imóvel foi adquirido e definir o tipo de doação a ser realizada – A forma mais comum é a doação pura e simples, feita por vontade espontânea, sem contrapartidas.
2. Documentos Necessários
Antes de iniciar o processo, é essencial reunir toda a documentação tais como:
- Certidões negativas do doador (federal, estadual, municipal, trabalhista, cível e criminal);
- Escritura do imóvel;
- Documentos pessoais das partes (RG, CPF, comprovante de residência e certidão de casamento);
- Simulação do ITD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), calculado com base no valor venal do bem;
- Certidão de inscrição municipal;
- Documento de avaliação fiscal emitido pela Secretaria de Fazenda do Estado do Rio de Janeiro.
Esses documentos serão analisados para que a escritura de doação seja lavrada em cartório e, posteriormente, registrada na matrícula do imóvel.
3. Contrato de Doação: Cuidados Essenciais
Quando há herdeiros, é fundamental que o contrato especifique se o bem doado será considerado adiantamento de herança ou doação pura.
De acordo com a doutrina de Pontes de Miranda, se o doador declarar expressamente o desejo de que o bem não seja colacionado (ou seja, não seja somado à herança para divisão futura), essa vontade deve ser respeitada.
Além disso, o contrato deve conter:
- a manifestação de vontade do doador em doar e do donatário em aceitar;
- a descrição completa do imóvel e;
- cláusulas especiais, como reversão, usufruto, inalienabilidade ou incomunicabilidade, conforme o caso.
A ausência de consentimento claro ou vícios de vontade podem anular o contrato.
Adiantamento de Herança x Doação Pura e Simples
Embora ambos os atos envolvam transferência gratuita de bens, há uma diferença essencial entre eles:
🧾 Doação pura e simples: o bem é transferido livremente, sem vinculação futura à herança.
🧭 Adiantamento de herança: ocorre quando o doador antecipa, em vida, parte do que o herdeiro teria direito após o falecimento.
✅ A distinção é importante porque o adiantamento será levado à colação durante o inventário (art. 2.002 do Código Civil), enquanto a doação pura não integra a partilha, desde que o doador tenha declarado expressamente essa intenção no contrato.
4. Requisitos Legais e Fundamentos
A doação é um ato gratuito regulado pelos arts. 538 a 564 do Código Civil. Pode ser formalizada por escritura pública ou instrumento particular, dependendo do valor e da natureza do bem.
Contudo, o art. 548 do Código Civil determina que é nula a doação da parte que comprometa a legítima dos herdeiros necessários.
Por isso, é indispensável verificar se o patrimônio doado não ultrapassa a parte disponível do doador.
Além disso, o art. 555 do Código Civil prevê que a doação pode ser revogada por dois motivos:
- Ingratidão do donatário, ou
- Inexecução do encargo, quando a doação é condicionada ao cumprimento de uma obrigação.
5. Passo a Passo para Formalizar a Doação de Imóvel
a. Reunir a documentação completa do doador, donatário e do imóvel;
b. Elaborar o contrato de doação com todas as cláusulas desejadas e indicação sobre colação;
c. Definir o foro e as condições específicas, além da descrição detalhada do imóvel e da aceitação expressa das partes;
d. Emitir a guia do ITD, efetuar o pagamento do imposto e anexar o comprovante ao processo;
e. Levar a escritura ao cartório de registro de imóveis para que a transferência de titularidade seja efetivada.
6. Dúvidas e Desafios Mais Comuns
❓ É mesmo necessário formalizar a doação se o herdeiro já utiliza o imóvel?
Sim. Mesmo que o bem esteja sob posse pacífica de um herdeiro, a doação formalizada em vida evita conflitos futuros.
Sem o registro da doação, o imóvel continuará integrando o patrimônio do doador, e poderá ser incluído na partilha de herança — o que frequentemente gera disputas familiares.
💡 E se o doador quiser manter o direito de morar no imóvel?
É possível incluir uma cláusula de usufruto vitalício, permitindo que o doador permaneça no imóvel enquanto viver, mesmo após a transferência de propriedade.
A ausência dessa previsão pode causar transtornos jurídicos e emocionais, especialmente quando outros herdeiros discordam da ocupação do bem.
7.Conclusão
A doação de imóvel é uma excelente ferramenta de planejamento patrimonial e sucessório, capaz de evitar litígios e dar efetividade à vontade do doador.
Quando feita com atenção às exigências legais, ela assegura tranquilidade e segurança jurídica a todos os envolvidos.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, acreditamos que as decisões certas são aquelas tomadas com serenidade, embasamento técnico e respeito humano.
Cada caso é conduzido com olhar estratégico e sensível, buscando soluções justas, seguras e sustentáveis para famílias e patrimônios.
Se você está avaliando a possibilidade de doar um imóvel ou deseja compreender as implicações jurídicas desse ato, saiba que existe um caminho ético, acolhedor e juridicamente seguro para conduzir o processo.
Estamos prontos para te ajudar a compreender os próximos passos e garantir que sua vontade seja respeitada com segurança e tranquilidade.
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