Checklist de documentos para Usucapião Extrajudicial no cartório
- Juliana Bianchi
- há 3 horas
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Neste texto, você vai entender:
1. Para que serve um checklist na usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial pode ser uma via mais objetiva, mas depende de um ponto central: documentação bem-organizada. Este checklist ajuda a conferir o que normalmente é necessário antes de protocolar o pedido no Cartório de Registro de Imóveis.
2. Quais documentos são básicos para o protocolo no cartório
☐ Matrícula ou Registro Geral atualizado do imóvel
☐ Planta do imóvel (Situacional e planta baixa)
☐ Memorial descritivo
☐ Assinaturas de anuência dos confrontantes na planta e no memorial
3. Quais documentos são de prova da posse e do tempo
☐ Justo título (quando houver e quando aplicável à modalidade)
Exemplos: contrato particular de compra e venda, cessão de direitos, recibos ou documentos que indiquem como a posse começou.
☐ Comprovação de posse por 10 ou 15 anos, conforme a modalidade
Sugestões de prova: contas de consumo, IPTU, taxas, correspondências, fotos, comprovantes de benfeitorias e documentos que indiquem residência e manutenção do imóvel.
☐ Ata notarial lavrada em tabelionato, descrevendo fatos relacionados à posse e os elementos verificados.
☐ Requerimento dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis, com a modalidade indicada e a organização do conjunto probatório.
☐ Certidões e diligências que podem ser exigidas
• certidões negativas (federal, estadual e municipal)
• certidões cíveis e criminais
A necessidade e o tipo de certidão podem variar conforme a comarca, o cartório e o caso concreto.
Observação importante: se houver oposição de confrontantes, dúvida relevante sobre o imóvel, impossibilidade de individualização da área ou documentação frágil, a via extrajudicial pode ficar inviável e o caso pode exigir tratamento judicial.
4. O que costuma gerar exigência ou indeferimento
Mesmo quando há tempo de posse, muitos pedidos não avançam por falhas que poderiam ser evitadas com análise prévia. Os pontos que mais geram exigências ou indeferimento costumam ser:
a. Ausência de anuência dos confrontantes: a falta de assinaturas na planta e no memorial descritivo costuma gerar notificações e atrasos. Havendo oposição, a via extrajudicial pode se tornar inviável.
b. Imóvel sem individualização adequada: área mal delimitada, divergência de medidas ou impossibilidade de descrição técnica impedem o registro.
c. Dúvida quanto à natureza pública do imóvel: bens públicos não podem ser usucapidos, independentemente do tempo de ocupação.
d. Prova frágil ou contraditória da posse: documentos isolados, sem continuidade, ou que não demonstram comportamento de dono geram exigências.
e. Posse precária, tolerada ou derivada de relação familiar: mera permissão, comodato informal ou tolerância não configuram, por si só, posse apta à usucapião.
f. Existência de litígio ou oposição relevante: conflitos com confrontantes, herdeiros ou titular registral afastam a via extrajudicial e podem direcionar o caso ao Judiciário.
g. Escolha inadequada da modalidade de usucapião: indicar modalidade incompatível com o histórico da posse costuma gerar retrabalho.
h. Requerimento mal estruturado: pedidos genéricos, sem organização dos fatos e da prova, aumentam a chance de exigências.
5. Conclusão e orientação final
Um bom checklist evita retrabalho, exigências e perda de tempo. Antes de protocolar, o ideal é confirmar se o imóvel está bem identificado, se a posse está bem documentada e se há condições práticas para seguir pela via cartorial.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, cada caso é analisado de forma individualizada, com atenção ao histórico do imóvel, à qualidade da posse e às exigências práticas do cartório, sempre buscando a solução mais segura e juridicamente adequada.
Se você ocupa um imóvel e quer entender se a usucapião extrajudicial é viável no seu caso e quais documentos serão necessários, estamos à disposição para orientar os próximos passos com clareza, técnica e responsabilidade.
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