Usucapião Extrajudicial: quando é possível regularizar o imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis
- Juliana Bianchi
- há 3 dias
- 4 min de leitura
Atualizado: há 3 dias
Neste texto, você vai entender:
Se você ocupa um imóvel há muitos anos, exerce a posse como verdadeiro dono e busca regularizar a propriedade de forma mais célere e menos onerosa, a usucapião extrajudicial pode ser uma alternativa viável, desde que o caso concreto atenda aos requisitos legais.
Este texto tem por objetivo explicar, de forma clara e responsável, quando a usucapião pode ser feita diretamente em cartório, evitando equívocos que costumam atrasar ou inviabilizar a regularização do imóvel.
1. O que é a usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial é uma forma de reconhecimento da propriedade sem necessidade de processo judicial, realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que não exista litígio e que a posse esteja devidamente comprovada.
Ela foi introduzida no ordenamento jurídico pelo art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e atualmente é regulamentada pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que consolidou normas anteriores sobre o tema.
Importante esclarecer: a usucapião extrajudicial não é um “direito automático”, mas um procedimento técnico que exige análise criteriosa da posse, dos documentos e da concordância dos envolvidos.
2. Quando a usucapião pode ser feita pela via extrajudicial
A via extrajudicial é possível quando estão presentes, cumulativamente:
· posse mansa, pacífica e ininterrupta;
· exercício da posse com animus domini (como se dono fosse);
· decurso do prazo legal exigido conforme a modalidade;
· inexistência de conflito com confrontantes ou titulares registrais;
· documentação suficiente para comprovar a posse;
· anuência expressa dos confrontantes e interessados.
Quando há oposição, disputa, dúvida relevante ou ausência de documentos essenciais, a via adequada passa a ser a judicial.
3. Quais modalidades de usucapião admitem a via extrajudicial
A usucapião extrajudicial não se limita à modalidade ordinária. Podem ser admitidas, em cartório, as principais espécies, desde que preenchidos os requisitos:
a) Usucapião extraordinária
· posse por 15 anos, de forma contínua e sem oposição;
· dispensa de justo título e de boa-fé;
· redução de prazo possível em hipóteses legais (ex.: moradia habitual).
b) Usucapião ordinária
· posse por 10 anos;
· exigência de justo título e boa-fé;
· documentação que demonstre a origem da posse.
A viabilidade do procedimento extrajudicial não depende exclusivamente da existência de contrato, mas da robustez da prova da posse e da ausência de litígio.
4. Requisitos legais e fundamentos
A usucapião extrajudicial tem como principais fundamentos legais:
· art. 216-A da Lei nº 6.015/73 (LRP)
· arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil, conforme a modalidade
· Provimento CNJ nº 149/2023
São requisitos essenciais:
· descrição precisa do imóvel (planta e memorial descritivo);
· identificação e anuência dos confrontantes;
· comprovação do tempo e da qualidade da posse;
· inexistência de ação judicial sobre o imóvel.
5. Passo a passo da usucapião extrajudicial
De forma resumida, o procedimento envolve:
1. Análise prévia do caso concreto, para verificar se a via extrajudicial é viável;
2. Lavratura de ata notarial, atestando a posse;
3. Elaboração da planta e memorial descritivo, com assinaturas dos confrontantes;
4. Protocolo do pedido no Cartório de Registro de Imóveis competente;
5. Notificações legais dos interessados, se necessárias;
6. Análise pelo registrador;
7. Registro da propriedade em nome do possuidor, se tudo estiver regular.
6. O que é a ata notarial e por que ela é essencial
A ata notarial é um documento lavrado por tabelião, dotado de fé pública, no qual são descritos os fatos relacionados à posse do imóvel.
Ela pode conter:
· declarações do possuidor;
· análise de documentos;
· diligência no local;
· registros fotográficos.
A ata não cria o direito, mas confere presunção de veracidade às informações, sendo peça central do procedimento.
7. Cumulação de posse (acessio possessionis)
A lei permite que o possuidor some o tempo de sua posse à dos antecessores, desde que:
· as posses sejam contínuas;
· não haja interrupção ou oposição;
· exista vínculo entre as posses (cadeia possessória).
Essa cumulação pode ser decisiva para atingir o prazo legal exigido.
8. Dúvidas e cuidados mais comuns
“Posso fazer usucapião sem nenhum documento?” É possível, mas a via extrajudicial tende a ser inviável, exigindo ação judicial para produção de prova.
“Se houver conflito com vizinho, posso insistir no cartório?” Não. A existência de oposição direciona o caso para o Judiciário.
“Usucapião paga imposto?” A usucapião não gera ITBI, pois não há transmissão onerosa. O tratamento tributário deve ser analisado caso a caso.
9. Conclusão e contato
A usucapião extrajudicial é um instrumento relevante de regularização imobiliária, mas exige análise técnica cuidadosa. Nem todo caso pode (ou deve) ser resolvido em cartório.
Escolher corretamente entre a via judicial e extrajudicial evita retrabalho, indeferimentos e perda de tempo.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, cada caso é analisado de forma individualizada, com atenção aos detalhes documentais, à realidade da posse e às exigências práticas dos cartórios, sempre buscando a solução mais segura, eficiente e juridicamente adequada.
Se você ocupa um imóvel e deseja compreender qual é o caminho correto para regularizar a propriedade, estamos à disposição para orientar os próximos passos com clareza, técnica e responsabilidade
Comentários