Agora é possível fazer inventário sem pagar o ITCMD antes?
Neste artigo, você vai entender:
Nem toda escritura de inventário está pronta para ser registrada. A distinção parece apenas formal, mas produz efeitos muito concretos. É ela que pode definir se a família conseguirá atualizar a matrícula, vender o imóvel, financiá-lo ou oferecê-lo em garantia.
O tema ganhou importância em agosto de 2026, quando o Conselho Nacional de Justiça alterou a regra que condicionava a lavratura da escritura de inventário ao pagamento prévio do imposto sobre a transmissão.
A notícia, porém, circulou de forma resumida: “não é mais necessário pagar o ITCMD para fazer inventário”. Não foi exatamente isso que mudou.
A nova regra tratou de uma etapa específica do procedimento. Por isso, a pergunta não é apenas se a escritura pode ser assinada antes do pagamento. A pergunta correta é: o que essa escritura permitirá fazer enquanto a situação tributária não estiver resolvida?
1. O que a nova regra realmente autorizou
A alteração foi promovida pela Resolução CNJ nº 695, de 26 de agosto de 2026, que modificou o artigo 15 da Resolução CNJ nº 35/2007. Esse é o ato que disciplina, em âmbito nacional, a lavratura de escrituras públicas de inventário e partilha.
Com a nova redação, a lavratura da escritura deixou de depender da comprovação do recolhimento prévio do imposto sobre a transmissão causa mortis. Quando o tributo ainda não tiver sido pago, a escritura deverá registrar que as partes, assistidas por advogado, estão cientes das obrigações tributárias decorrentes da transmissão. O tabelião também deverá comunicar o fato ao fisco competente, conforme prevê a resolução.
O imposto não foi extinto, reduzido ou perdoado. O que mudou foi a exigência de seu pagamento antes da lavratura da escritura. E há uma palavra importante nessa distinção: lavratura.
A resolução disciplina o ato praticado pelo tabelião de notas. O registro da escritura na matrícula do imóvel é outra etapa, realizada pelo Registro de Imóveis e submetida também às normas registrais e tributárias aplicáveis.
2. Se a herança é transmitida com o falecimento, por que o registro importa?
Na sucessão, a transmissão do patrimônio ocorre no momento do falecimento, antes mesmo da abertura do inventário. É o chamado princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil. Isso não significa, porém, que a formalização posterior seja dispensável.
Até a partilha, a herança permanece como uma universalidade, isto é, um conjunto ainda indiviso. A escritura de inventário identifica os herdeiros, organiza o acervo e define a destinação dos bens. Quando levada ao Registro de Imóveis, permite que a matrícula passe a refletir o resultado da partilha.
Na prática, o registro:
dá publicidade à transmissão perante terceiros;
individualiza, na matrícula, o direito atribuído a cada herdeiro;
preserva a continuidade da cadeia registral; e
permite que negócios posteriores sejam formalizados a partir da titularidade atualizada.
Em outras palavras: a transmissão hereditária decorre da morte, mas a escritura e o registro são necessários para organizar essa transmissão e fazer com que ela apareça corretamente na matrícula.
Sem essa atualização, uma venda tradicional pode não avançar, sobretudo quando há financiamento bancário. Existem outras estruturas jurídicas possíveis em situações específicas, como a cessão de direitos hereditários ou a venda mediante autorização judicial, mas elas dependem do estágio do inventário, da composição do acervo e das circunstâncias do negócio.
3. Onde a exigência do imposto continua existindo
a. O dever de fiscalização do Registro de Imóveis
A Lei de Registros Públicos determina, em seu artigo 289, que os oficiais de registro fiscalizem o pagamento dos tributos devidos em razão dos atos apresentados à serventia.
A Lei nº 8.935/1994 segue a mesma lógica. O artigo 30, inciso XI, inclui entre os deveres dos notários e registradores a fiscalização do recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devam praticar. Essas disposições não foram alteradas pela resolução do CNJ. Por isso, permitir a lavratura da escritura sem o pagamento prévio não significa, automaticamente, permitir o seu ingresso na matrícula nas mesmas condições.
b. A regra do Estado do Rio de Janeiro
No Rio de Janeiro, o ponto exige atenção adicional. O artigo 34 da Lei estadual nº 7.174/2015 estabelece que, sem o prévio recolhimento do ITD, não serão realizados a lavratura, o registro ou a averbação dos atos, instrumentos e títulos relativos à transmissão de imóveis ou de direitos reais imobiliários, ressalvadas as hipóteses previstas na própria legislação.
A lei estadual menciona expressamente tanto a lavratura quanto o registro. A resolução do CNJ, por sua vez, passou a admitir a lavratura da escritura sem a comprovação prévia do pagamento.
Essa convivência entre normas de âmbitos distintos pode produzir dúvidas práticas, sobretudo enquanto não houver orientação local que esclareça de maneira uniforme como os tabelionatos e os registros de imóveis fluminenses deverão proceder.
Na etapa registral, permanece ainda o dever legal de fiscalização tributária. Por isso, antes de assinar a escritura, é importante verificar quais documentos serão exigidos pelo Registro de Imóveis competente e se há pagamento, reconhecimento de isenção ou outra providência tributária pendente.
4. O que muda, na prática, para a família
O ganho trazido pela nova regra pode ser relevante, mas está relacionado à organização do procedimento, não à eliminação do imposto.
Imagine uma família que já chegou a um acordo sobre a divisão dos bens, mas ainda aguarda a análise de um pedido de isenção, discute a avaliação adotada pelo fisco ou precisa organizar os recursos para o pagamento. Em princípio, a nova regra permite que esse consenso seja formalizado em escritura antes da conclusão da etapa tributária.
Isso pode evitar que toda a formalização da partilha fique suspensa enquanto o tributo é apurado. O que não se pode presumir é que a escritura seguirá imediatamente para o registro. Enquanto o imposto não estiver recolhido, parcelado nos termos admitidos ou abrangido por decisão formal de isenção, imunidade ou não incidência, o ingresso do título na matrícula poderá encontrar exigências.
Há outro aspecto importante: se a escritura for lavrada sem o recolhimento, o tabelião deverá comunicar o fato ao fisco. Portanto, assinar primeiro não retira a transmissão do conhecimento da administração tributária nem interrompe, por si só, os prazos previstos na legislação estadual.
A escritura antecipada pode resolver um gargalo. Mas, sem planejamento das etapas seguintes, também pode apenas transferir o problema do tabelionato para o Registro de Imóveis.
5. Cuidados antes de decidir
Alguns pontos precisam ser verificados antes de escolher entre lavrar a escritura primeiro ou concluir previamente a etapa tributária.
Os prazos e as penalidades continuam aplicáveis. A possibilidade de lavrar a escritura antes do pagamento não afasta os prazos para declaração e recolhimento do imposto. No Rio de Janeiro, o descumprimento dessas obrigações pode gerar multa, cujo percentual varia conforme o atraso e a forma pela qual a infração é constatada.
Isenção, imunidade e não incidência não devem ser presumidas. Mesmo quando a família entende que não haverá imposto a pagar, pode ser necessário declarar a transmissão e obter o reconhecimento formal do enquadramento. Sem o documento adequado, o Registro de Imóveis poderá formular exigência.
Cada estado tem legislação própria. Como o imposto sobre a transmissão causa mortis é estadual, uma mesma sucessão pode envolver procedimentos diferentes quando o espólio reúne imóveis localizados em mais de um estado.
A presença de menor, incapaz ou testamento não leva, sozinha, o inventário ao Judiciário. A regulamentação atual admite o inventário extrajudicial em determinadas situações que envolvam herdeiro menor ou incapaz e também quando exista testamento. Essas hipóteses, porém, dependem do cumprimento de requisitos específicos e de controles próprios. O enquadramento precisa ser verificado antes da escolha da via.
A situação do imóvel pode ser o verdadeiro obstáculo. Matrícula desatualizada, construção não averbada, divergência de área, indisponibilidade ou interrupção da cadeia registral não são resolvidas apenas com o pagamento do imposto. Em muitos casos, a regularização do imóvel precisa ser estruturada antes ou em conjunto com o inventário.
6. Como organizar a decisão
Não existe uma ordem única para todas as famílias. Existe, porém, uma análise prévia que ajuda a evitar que a escritura seja lavrada sem possibilidade imediata de registro. O primeiro passo é reunir três informações:
qual é a situação atual da matrícula do imóvel;
como a transmissão será tratada pelo fisco estadual; e
o que a família pretende fazer com o bem depois da partilha.
Esse último ponto muda bastante a estratégia. Uma família que pretende conservar o imóvel pode ter uma urgência diferente daquela que já encontrou um comprador ou precisa utilizar o bem em uma operação de crédito. A partir desse diagnóstico, é possível avaliar:
se existe hipótese de isenção, imunidade ou não incidência;
se a avaliação fiscal precisa ser questionada;
se há modalidade de pagamento compatível com a situação da família;
se o Registro de Imóveis fará alguma exigência além da tributária; e
se a escritura antecipada resolve um problema concreto ou apenas antecipa uma formalidade.
Mais do que escolher entre “pagar antes” e “assinar antes”, é necessário compreender a sequência inteira do procedimento.
Perguntas frequentes
Assinei a escritura de inventário e ainda não paguei o ITD. Já posso vender o imóvel?
Depende da estrutura da operação. Para a venda tradicional, especialmente quando houver financiamento, a matrícula normalmente deverá estar atualizada em nome dos herdeiros. Enquanto a escritura não for registrada, podem existir alternativas jurídicas em situações específicas, mas elas exigem análise própria e não se confundem com a venda de um imóvel já partilhado e registrado.
A nova regra do CNJ vale para todos os cartórios do país?
A resolução tem alcance nacional e disciplina a lavratura das escrituras pelos tabeliães de notas. A etapa registral, entretanto, também está sujeita à legislação federal, à legislação tributária de cada estado e às normas das corregedorias locais. Por isso, o efeito prático pode variar.
Se a herança é transmitida no momento do falecimento, para que serve o registro?
O registro faz com que a matrícula do imóvel reflita a partilha, individualiza o direito atribuído a cada herdeiro e permite que terceiros conheçam a situação jurídica atual do bem. É essa atualização que viabiliza, de forma regular, os negócios posteriores.
Fazer a escritura antes de pagar o imposto evita multa?
Não. A multa decorre do descumprimento das obrigações tributárias nos prazos estabelecidos pela legislação aplicável. A lavratura antecipada da escritura não interrompe nem reinicia esses prazos.
O Registro de Imóveis pode exigir a comprovação tributária mesmo que a escritura já tenha sido lavrada?
Sim. A lavratura e o registro são atos diferentes. O oficial de registro mantém o dever de fiscalizar o recolhimento dos tributos relacionados ao ato que lhe foi apresentado, além de observar a legislação estadual aplicável.
Conclusão
A mudança promovida pelo CNJ pode destravar uma etapa importante do inventário extrajudicial. Ela permite que a família formalize a partilha antes da comprovação do pagamento do imposto, mas não extingue a obrigação tributária nem assegura, por si só, o registro da escritura na matrícula.
No Rio de Janeiro, a decisão exige cautela adicional diante da redação da legislação estadual e da necessidade de verificar como cada etapa será conduzida pelas serventias competentes.
Não existe solução única. Cada família exige uma leitura própria da situação registral dos imóveis, da composição do acervo, do enquadramento tributário e do destino que se pretende dar aos bens.
Mas há um ponto comum: antes de antecipar a escritura, é importante saber se a família também terá condições jurídicas e tributárias de concluir o registro. Se você tem um imóvel de herança e está avaliando fazer o inventário em cartório, alguns pontos costumam fazer diferença antes de qualquer decisão:
a matrícula atualizada e a identificação de quem consta como titular;
a existência de construção não averbada, divergência de área ou interrupção da cadeia registral;
a composição completa da família, com atenção a herdeiros menores, incapazes ou já falecidos;
a existência de testamento;
o enquadramento da transmissão perante o fisco estadual; e
o objetivo da família em relação ao imóvel, especialmente se houver intenção de venda.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, a análise é sempre individualizada, considerando a situação registral do imóvel, a composição da família, o enquadramento tributário aplicável e os objetivos envolvidos, para que a transmissão seja conduzida com clareza, segurança e previsibilidade.
Se você deseja uma avaliação jurídica do seu caso, reunir a matrícula atualizada do imóvel, a certidão de óbito, os documentos dos herdeiros e a relação dos bens já é um primeiro passo importante para uma orientação mais precisa.
Comentários