É possível usucapir imóvel sem matrícula no Registro de Imóveis?
- Juliana Bianchi
- 13 de out. de 2022
- 3 min de leitura
Atualizado: 27 de jan.
Neste artigo, você vai entender:
Quando alguém diz que um imóvel “não tem matrícula no RGI”, isso pode significar coisas diferentes: às vezes o imóvel nunca foi matriculado, às vezes existe apenas transcrição antiga, às vezes a área está em loteamento irregular e o registro nunca foi aberto. Em comum, há um efeito prático: a regularização fica mais difícil, mas isso não significa automaticamente que a usucapião é impossível.
1. O que significa um imóvel “sem matrícula”
Na prática, “sem matrícula” costuma indicar que não existe uma matrícula individual aberta para aquele imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Isso pode ocorrer por histórico antigo, irregularidade urbanística, loteamento não registrado ou ausência de formalização anterior.
O ponto importante é que a matrícula facilita o caminho, mas não é o único elemento que define a viabilidade da usucapião.
2. A falta de matrícula impede a usucapião?
Em linhas gerais, não. O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou o tema em casos envolvendo imóvel particular sem registro imobiliário e reconheceu o cabimento da ação de usucapião nessas circunstâncias.
Além disso, o STJ reafirmou que a falta de registro do compromisso de compra e venda não impede, por si só, o reconhecimento de usucapião (em discussão sobre justo título na modalidade ordinária).
Ou seja: a ausência de matrícula não fecha a porta. Ela muda o tipo de prova e o nível de cuidado técnico necessário para o pedido avançar.
3. O que costuma ser exigido para o pedido avançar mesmo sem matrícula
Quando não há matrícula, o que normalmente ganha protagonismo é a capacidade de demonstrar, com segurança:
posse qualificada (mansa, pacífica, contínua, com ânimo de dono)
prazo conforme a modalidade aplicável
individualização do imóvel, com descrição técnica clara (planta, memorial descritivo, confrontações e localização)
Em outras palavras: se o imóvel “não existe bem descrito” do ponto de vista técnico e registral, o pedido pode travar não por falta de direito, mas por falta de identificação precisa do bem para permitir registro do resultado ao final.
4. Limites importantes: imóvel público e individualização da área
Dois alertas costumam ser decisivos:
a) Imóvel público não pode ser usucapido: A Constituição veda usucapião de imóveis públicos.
b) “Sem matrícula” não significa “terra pública” automaticamente: A ausência de registro não autoriza presumir que o imóvel é do Estado. Há entendimento do STJ no sentido de que falta de registro não permite presunção de propriedade estatal, cabendo prova do poder público quando for o caso.
Esses pontos mudam completamente a estratégia: antes de pensar em modalidade e prazo, é preciso verificar a natureza do imóvel e a possibilidade de delimitação.
5. Conclusão e orientação final
Sim, pode ser possível usucapir imóvel sem matrícula no Registro de Imóveis, desde que o imóvel seja particular, que a posse seja juridicamente qualificada e que a área seja bem individualizada para permitir o registro do resultado.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, cada caso é analisado de forma individualizada, com atenção à origem da posse, à documentação disponível e à viabilidade técnica de individualização do imóvel, sempre buscando o caminho mais seguro e juridicamente adequado.
Se você ocupa um imóvel sem matrícula e quer entender se a usucapião é viável no seu caso, estamos à disposição para orientar os próximos passos com clareza, técnica e responsabilidade.
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