Escritura com valor “por fora”: quais são os riscos de declarar um preço menor do que o real?
- Juliana Bianchi
- 8 de set. de 2022
- 3 min de leitura
Atualizado: 27 de jan.
Neste artigo, você vai entender:
É relativamente comum, no mercado imobiliário, a tentativa de declarar na escritura um valor menor do que o efetivamente pago, com a justificativa de reduzir tributos e custos. O problema é que essa prática não é uma “economia”: ela pode gerar consequências patrimoniais e jurídicas importantes, muitas vezes anos depois, quando o comprador já não tem margem de correção.
A seguir, deixo dois motivos bem objetivos para evitar esse tipo de simulação e escriturar de forma coerente com a realidade da negociação.
1. Por que simular o valor na escritura é um risco jurídico e tributário
A escritura pública é um documento formal que registra a negociação. Quando o valor declarado não corresponde ao preço real, cria-se um descompasso que pode repercutir em impostos, em discussões contratuais e em direitos de terceiros. Em termos tributários, a redução artificial da base pode ser interpretada como tentativa de evasão, o que aumenta risco de questionamentos e responsabilizações.
2. Risco 1: impacto no ganho de capital (lucro imobiliário) na futura venda
Na venda de imóvel por pessoa física, pode haver tributação sobre o ganho de capital, com alíquotas progressivas que começam em 15% para a parcela do ganho que não ultrapassar R$ 5 milhões.
O ponto prático é este: o imposto considera, em regra, a diferença entre o custo de aquisição declarado e o valor de venda. Se o imóvel foi escriturado por um valor artificialmente baixo e, no futuro, você precisar vender pelo valor real de mercado, o “ganho” aparente pode ficar maior do que deveria e o imposto pode aumentar.
Exemplo simples, na lógica do que você trouxe:se a compra foi realmente por R$ 220 mil, mas a escritura registrou R$ 100 mil, e depois o imóvel é vendido por R$ 500 mil, a diferença calculada pode ficar inflada, elevando o imposto sobre ganho de capital — e esse efeito costuma aparecer justamente quando a pessoa precisa vender.
3. Risco 2: direito de preferência do locatário em imóvel alugado
Se o imóvel estava alugado, existe o direito de preferência do locatário em caso de venda, previsto na Lei do Inquilinato.
Na prática, isso significa que o locatário deve ter a oportunidade de comprar o imóvel nas condições oferecidas a terceiros. Se o preço real negociado foi um e o preço escriturado foi outro, abre-se espaço para conflito: o locatário pode alegar que não teve chance real de exercer a preferência conforme as condições efetivas do negócio, e isso pode gerar discussão judicial, inclusive com pedidos relacionados à violação do direito de preferência, conforme o caso e os requisitos legais.
4. O que fazer para negociar com mais segurança
Em compra e venda de imóvel, a segurança vem de prevenção:
alinhar contrato, escritura e forma de pagamento com consistência
checar se o imóvel está locado e tratar corretamente o direito de preferência
entender impactos tributários, especialmente sobre ganho de capital, antes de formalizar
organizar a documentação para reduzir risco de questionamento futuro
Além disso, vale lembrar que discussões sobre tributos como ITBI envolvem critérios e entendimentos jurisprudenciais sobre base de cálculo e valor de mercado, o que reforça a importância de agir com técnica e cautela.
5. Conclusão e contato
Declarar um valor inferior ao real pode parecer um detalhe “de cartório”, mas na prática vira um risco: aumenta exposição tributária futura e pode criar conflitos com terceiros, como o locatário em imóvel alugado. Em compra e venda, o objetivo deve ser previsibilidade e segurança, não improviso.
No Juliana Bianchi Advocacia e Consultoria Jurídica, cada negociação é analisada com atenção à documentação, às responsabilidades contratuais e aos impactos jurídicos e tributários envolvidos, sempre com clareza, técnica e prudência.
Se você está comprando ou vendendo um imóvel e quer formalizar a operação com segurança, estamos à disposição para orientar os próximos passos com responsabilidade.
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